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楼市调控政策和人口落户政策两者怎么联合?

户籍问答 2019-11-07 16:19200未知京户网小编
近年来,许多城市房地产市场调控政策显示出放松的迹象,其共同点是降低落户门槛,引入人才和其他人口政策相联系。例如,上海临港新区非户籍人才购房情况由家庭调整为个人,购房所需纳税年限由5年减少到3年;南京周边县六和放宽了对大专以上人才购买的限制;天津可以承担北京非资本职能松绑项目,相关从业人员可以在不需要社会保障的情况下购买住房。第一次购房,不受户口登记、缴纳税款、缴纳社会保障、大专以上学历或者在长沙工作的技师以上专业资格的限制。
 
海南的政策调整力度更大,自2018年6月以来,已七次出台人才引进政策。刚刚公布的“海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)”规定,除三沙省基本取消落户限制外,海南省也成为全省第一个解除落户限制的省份。10月26日,江苏省第四大经济强国南通制定了吸引人才的政策。大专或以上学历的应届毕业生应为落户\\“零阈值”。在落户之后,应该取消对买房的限制。较早的时候,河南、广西等省区在三四线城市中,“零门槛”落户基本全面展开。
 
事实上,自2017年以来,“人才战争”就已经开始了。今年已有一百五十多个城市出台人才政策,“人才抢夺”沦为“抢夺人口”,当然也不排除一些城市借用人才政策、落户政策等,变相解除对购买、销售、限制等方面的限制。因此,官方媒体最近在头版上写了一篇文章,明确强调:“看房地产,专注于‘住还是不炒’,不要为投机打开大门!”那么,如何看待各种人才政策,落户新政呢?是否打算解除对房地产的调控政策?这会对未来的房地产市场产生多大的影响?
 
笔者认为,“抢劫战争”必须从两个背景来分析。一是城市化进入了“后半期”,即“城市化”和“都市圈”,红利人口(15≤64岁)近年来开始减少;第二,经济已经进入股票时代。人口、材料(如房屋、汽车、手机等)等资源的绝对数量或增长率。资本也在减少。资源“当你来找你时,你找不到我。”因此,各地区和大城市对库存资源的竞争正变得越来越激烈。在这两种背景下,无论是人口流动、主要消费力量、房地产需求等资源流动,都呈现出明显的区域分化特征。
 
未来,培育大都市区和“强省会城市”是国家的既定战略,以创造新的增长极、新的内需引擎和产业转型的新高地。因此,对于各省、区、市、大城市,为了避免在资源竞争中陷入低谷,避免在周边省市的资源中成为“净虹吸”,有必要先发制人地展开存量资源争夺战。无论是促进消费内需,还是实现产业转型,还是保持房地产市场的高运营量,人口都是第一资源。就业,工业,资本,计划等等,都跟随着人口,和人在一起,什么都有。
 
问题是,大部分流动人口(尤其是人才)已经流入珠江三角洲、长江三角洲、武汉、成都、西安、郑州等核心地区和城市。例如,2018年新居民人口达到TOP 20的城市基本上都在这些地区,这就造成了其他地区人口的“净虹吸”。因此,对于后发区、新规划功能区、新都市区,我们应该主动去做。以京津滨海新区为例,它希望与河北“环京”和雄安新区竞争北京的人口和工业资源;南京远离上海和上海,建设周边郊区(高春、柳河等)建设的“南京都市区”。位于武汉和珠江三角洲之间的长沙,需要在中心大都市区的建设中占有一席之地,但也需要人口。海南应突破人口劣势,建设全岛自由贸易区和自由贸易区。
 
就这些地区而言,与发达地区或周边竞争地区相比,其地理位置、工业、教育、科学研究、公共服务等都或多或少不足。你如何吸引人?唯一可以牺牲的优势是,与一线城市或杭州、西安等热门城市相比,他们的购房政策相对宽松。因此,这些城市或地区的人口政策本质上是“以住房为导向”。当然,这并不排除一些城市为房地产市场打基础,甚至有一个“小脑袋”来刺激房地产市场。然而,笔者认为,目前房地产市场的形势并不是昨天,房地产市场的数量和价格对人才政策的影响越来越小,人口政策的灵活性也越来越小。
 
例如,根据克里(Kerry)的统计数据,8月份外来者在上海的房市繁荣只持续了一个月(8月份新房销售同比增长148.94%)。今年9月,香港股市收盘(55700平方米)较上月下跌43.3%。早些时候,石家庄市在4月份宣布“零门槛”落户,房价没有反弹,最近仍在下跌;今年6月,南京放松了对属于南京市南部的高春外围地区的购房限制,第三季度房地产市场保持稳定;自去年以来,一再出台人才政策的海口和三亚的房价也出现下跌。实质上,“房地产不投机”逐渐落地,“房价只涨不跌”的预期正在打破,2016-2018年连续三年商品房销售再创新高,供需和预期正在发生变化。
 
根据对珠江三角洲地区的调查,各大城市中心区的二手房数量呈上升趋势,周边地区新房供应集中。现在,在任何一个领域,几个新的报价仍在等待销售和随后的批准,对客户的竞争是非常激烈的。与以往的“金、九、银、十”相比,贴现率较大,去除率一般为20%≤40%。预计房价上涨将有所减弱,可供选择的房产数量有所增加,潜在买家更关注的是计划中的匹配能否落地。因此,落户政策下,人才政策开始脱离中短期房地产市场的趋势,在人才的帮助下,落户政策刺激房地产市场已不再可行。
 
在“房主不投机”落地的关键时期,再加上国家也明确表示,“房地产不是刺激经济的短期手段”,这对各地的政策调整形成了很大的压力。因此,长沙、三亚和燕郊都驳斥了关于利用人才政策放松购买限制的传言。另一方面,这些省市也对房地产市场的新形势有了充分的认识,无论是底层的房地产市场,还是以房地产市场刺激经济,这种权宜之计的效果越来越不明显。相反,由于再次依赖房地产市场的短视行动,它错过了修复工业、人口、公共服务等经济发展基础的良好机会,在区域竞争中落败。
 
因此,落户零门槛,绝不是零门槛买房子。取消海南落户限制后,购房限制仍然不变,落户在海南至少需要见一名家庭成员,纳税或者社保24个月以上;属于优秀人才的要缴纳一年以上的社会保障;在长沙买房的非户籍人才需要提供工作证明、24个月工资、24个月居住证明、社会保障证书等。天津滨海新区两个科技园放宽了购房限制,但北京在购房后限制销售达三年之久。完全退出购买限制和销售限制只能导致短期投机,产业和配套设备不能落地,最终会造成更多的损失。以人口为基础的政策调整阻止了投机活动,吸引了人口和人才。这是一项很好的调控政策。



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