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中国放开户籍限制,到底能增加多少地产需求?

户籍问答 2020-03-19 14:39121未知京户网小编
中国的落户限制进一步取消。2019年12月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进劳动和人才社会流动体制机制改革的意见》。其中,提到“(4)区域流动是由户籍制度和公共服务驱动的。全面取消城镇常住人口300万以下城市的落户限制,放宽城镇常住人口300万至500万的大城市的落户条件。完善常住人口500万以上特大城市落户政策,理顺信贷计划,确保社会保险缴费年限和居住年限占主要比例。”我们认为,这一意见的出台,意味着进一步放开户籍限制。
 
中国城镇化发展仍有潜力,红利空间有待释放。中国城市化率即将突破60%。1999年新城镇化率超过1.0个百分点后,我国城镇化建设稳步推进。根据发达国家的经验,当城市化水平超过70%时,将进入相对温和的成熟阶段。我们预计,计划生育可能会使中国的城市化率提前进入成熟阶段。但我国户籍人口城镇化率仍然偏低,与常住人口城镇化率相差15个百分点。这一差异意味着我国城镇化仍有释放红利的空间,户籍政策的开放也将对房地产销售产生积极影响。
 
户籍人口增长对当地商品房销售有积极影响。选取10个城市常住人口500万以上的特大城市、15个城市常住人口300-500万的特大城市和20个城市常住人口300万以下的特大城市进行研究。我们发现,所有样本城市户籍人口的变化(包括绝对变化率和相对变化率)均与商品房销售面积的变化(包括绝对变化率和相对变化率)存在正相关关系。
 
我们期待这一政策能迅速有效地促进常住人口300万以下城市落户的建成,带动房地产销售;对于城市常住人口300-500万的大城市和城市常住人口500万以上的特大城市,放宽户籍限制将起到一定的作用。我们在全国发现了258个城市(根据现有数据,我们使用2017年的数据)。2017年,样本城市常住人口总数为118295.3万人,户籍人口总数为118241万人,占全国户籍人口总数的85.06%。在258个样本城市中,有居住空间的城市有88个(即2017年常住人口多于户籍人口的城市),总居住空间9547.38万人。我们测算,全国商品房销售面积新增长空间为9.47亿平方米,2017年全国商品房销售面积为16.9亿平方米,占比55.92%。
 
投资建议。在行业报告《房地产业专题报告:回顾历史——房地产扶持政策路径》中,我们提出,今后,如果经济需要进一步努力,推动棚改、老小区改造和人才引进是大势所趋。考虑到各地陆续开始复工生产,前期已经制定的人才引进和落户相关政策的实施,将有利于房地产市场的整体稳定。
 
风险警报。从紧的货币政策和房地产调控政策将影响房地产市场的需求和价格。

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