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苏州大幅降低落户,春节前后楼市分析:或将迎来新局面

户口资讯 2020-01-11 20:0272未知京户网小编
近日,苏州市人力资源和社会保障局下发《苏州市政府关于调整落户人才相关政策征求意见的通知》,大幅降低了落户的门槛。
 
为什么要大刀阔斧?拿两个。
 
新政规定,具有学士学位、中级专业技术职务资格或者中等职业技能水平资格,男年龄不超过45周岁,女年龄不超过40周岁的,在人事档案调出后,可申请落户。
 
该条款取消了原“社保缴费”的期限要求,取消了原“缺专业、急需”的附加条件,进一步放宽了年龄上限。
 
新政规定,凡具有大专以上学历或职业技能三级资格,年龄不超过35岁,在苏联就业,并按规定连续缴纳社会保险6个月以上(不含补缴)的人员,在人事档案归档后,可申请落户转入。
 
该条款放宽了两年至六个月缴纳社保的要求,取消了“缺专业、急需”的附加条件。
 
换言之,先前的条件要么被取消,要么大大减少。现在你只需要有学士学位或大学学位,但你已经缴纳了6个月的社保,苏州户籍的大门为你敞开。
 
苏州为何通过调整落户人才政策间接微调楼市政策?因为苏州的“7.24楼市调控新政”与苏州的户籍息息相关。
 
2019年春节后,火爆的苏州本地拍卖市场点燃了房地产市场。面对苏州一二手房价的快速发展,政府先后出台了“5.11新政”(新区苏州公园、石山地方限购新政)、“5.16新政”(新购住房“五年一度”调整为“九年一度”破解关于学区住房的猜测)。
 
然而,“两盆冷水”倾泻而下,收效甚微。本地商品房成交量持续走高,热点板块的热门楼盘将立即售罄。面对越来越繁荣的市场,7月24日苏州出台了史上最严厉的调控措施。
 
根据规定,非本地户口在苏州市区、昆山、太仓购房,须在3年内连续缴纳2年社保或个人所得税;新房销售3年,二手房销售5年;限购范围包括苏州6个区域,并将于次日正式实施。
 
由此可见,苏州7.24房地产市场新政中的矛盾,无论是限购还是限售,无论是一手房还是二手房,都直接关系到外地户口的拥有者。即将出台的新人才政策将打破户口的桎梏。
 
此外,苏州放宽落户人才政策的时机也很微妙。
 
7.24除了对境外注册购房人的限购、限售外,苏州还收紧信贷。同月,苏州市首套住房贷款利率环比飙升16个基点,跃升至全国住房贷款利率最高水平,也是唯一一个首套住房贷款利率破“6”的城市。8月份,苏州市住房贷款利率普遍上调至25%,贷款额度普遍紧张,贷款时间延长或不确定。
 
可能是吸毒过量。下半年,苏州房地产市场急转直下。从下方可以看出,7月份以后,一手房和二手房的成交量都非常明显。
 
另一方面,下半年苏州新房供应明显增加。形势的逆转也使得房价出现了回落。尽管此后新房价格有所反弹,但并未触及7月份的高点。
 
因此,鉴于户籍与楼市调控政策的关系,以及苏州楼市的下行趋势,苏州似乎在以调整落户的名义给楼市送去温暖。
 
不过,2020年春天,苏州楼市还是有可能迎来一个小春天。
 
首先,根据易居发布的《百城住宅库存报告》,2019年11月苏州房地产市场库存与销售的比例为7,可以理解为供应紧张。一般来说,少于12个月意味着更多的供应。
 
其次,根据苏州市统计局数据,2018年底,苏州市常住人口1072万人,户籍人口703.55万人,比上年增长1.8%。
 
2019年初,苏州市公安局新闻发布会宣布,苏州市流动人口数量仍居江苏省首位。
 
事实上,苏州市非本地户籍常住人口超过300万人,而且每年都在增加。落户新政一出台,给苏州楼市带来的新的合格需求者颇具吸引力。
 
第三,在中科院公布的2019年中国城市发展招商引资名单中,苏州排名第11位。
 
吸引大量的投资意味着会有大量的就业机会,而丰富多样的就业机会可以不断吸引大量的移民。这又为苏州房地产市场长期提供了新的需求。
 
因此,就苏州房地产市场而言,苏州人才落户新政短期利好,长期利好。
 
值得一提的是,很少有业内人士会为了炒作的目的而直接搬走户口。在7月24日新政封杀非本地专业炒房者的情况下,通过新政落户选拔出来的人才基本上都是“新苏州人”,他们愿意在苏州生活和工作,把财富留在苏州。
 
这也意味着,新苏州人推动的房价将更加稳定、坚挺,特别是在外部投机者干预较少的情况下(相反,如果一个地方的房价主要由投机者推动,不难想象结局)。这也可能是苏州政策制定者将两张牌(非本地房地产投机者限购限售;非本地人限落户)合在一起的原因。
 
苏州的房子无疑值得一买。从政策上看,只要你不采取轰轰烈烈走的态度,官员是受欢迎的。
 
那么,如何选择苏州的房子呢?如今苏州房地产市场的一大特点是只认可面积,不认可配套设施。
 
从上可以看出,苏州工业园区已成为当之无愧的核心区域。从价格上看,这是苏州房价的一个高峰。其较强的辐射能力使其周边地区和外溢板块受到青睐,如区域内的清涧湖、吴中的银山湖、吴江的云东等。
 
除了工业园区,上图还告诉我们一个非常有趣的逻辑。也就是说,东部的房价普遍高于西部。例如,在苏州主城六区,房价最高的工业区和炙手可热的相城区都在毗邻上海的一侧。临近上海、即将与上海地铁接轨的昆山房价,也是苏州四大委托城市中最高的。
 
这间接反映了深受上海影响的苏州的发展逻辑。因此,在周边地区,昆山无疑是首选。另外值得一提的是,在此次落户放松的新政中,昆山是涵盖在内的。
 
另一个潜在的热点是吴江区的东南角。
 
首先,其房价低于欧美地区毗邻的吴中区;其次,得益于政策优势(苏州吴江、上海青浦、嘉兴嘉善被国家归类为长江三角洲综合示范区),并期待其未来的发展。也就是说,吴江将受上海外溢效应的影响较大。昆山已经证明了这一点。
 

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